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目指せ!ハッピービジネスマン道
不動産バブルの見分け方
2020年01月20日
テーマ:テーマ無し
不動産バブルの見分け方 1980年代後半に蔓延した日本の不動産 バブルの時は、都心の不動産の賃貸利回り が2%以下だったそうです。 当時の借入金利は6%前後ですから、とても 「融資を受けて不動産を購入して家賃収入を 得る」というビジネスモデルは成立しません。 それでも融資を受けて(借金して)不動産を 購入する人・会社が後を絶たなかったのは、 偏えに「転売して売買差益を得ることが 可能だったから」・・・です。 それは投資ではなく「投機」です。 つまり、当時の不動産バブルは「不動産 投機」によって成されていたわけです。純粋に保有しているだけだと2%の利回り しか得られない不動産をその3倍も高い 6%もの調達金利でお金を借りて購入する ・・・とは今考えれば相当に異常なことですが、 当時は「それが当たり前」だったので、 日本中がバブルに酔いしれていたのだと 思います。 当時は「投資価値」よりも「投機価値」を 重んじる風潮が強かったから・・・だと いえます。 でも、その結果、多くの人がバブル崩壊の 荒波を浴び、倒産・破産の道を歩むことに なった・・・わけです。 バブルとは、基本的に「本来の価値を超え たレベルに取引価格が上がっている状態」 です。 ここで言う「本来の価値」には「投資価値」 と「投機価値」とがあり、そのいずれを 優先して考慮するかが判断の分かれ目 になります。 不動産に関して言えば「本来の価値」とは、 やはりその不動産を所有していることで 得られる金銭の額を元にするほうがベタ― だと思います。 すなわち「家賃収入の額」で、これは 「投資価値」のほうに重点を置く考え方 です。 なぜなら、不動産には取引市場がなく、 相対取引が基本となっているからです。 翻って今の時代はどうなのか? → 都心部では収益利回りが5%前後とも 言われていますが、1980年代と大きく異な るのはその調達金利が2%前後で収益利回 りの半分前後に落ち着いている点です。 だから、今はあえて言うなら「不動産バブル ではない」と言えそうです。 投資利回り > 借入金利 の「順ザヤ」 状態であれば、正常だと言えます。 要注意なのは、これがいつ、どの時期に 逆ザヤ現象に転じるか?・・・です。 あるいは転じる日がは来ないかもしれ ません(そう願いたいものです)。 私はその点を定点観測することで不動産 バブル来訪の未萌を探り、人の行く道の 裏を行くのが良いと思っています。 私の著書 2冊+電子書籍11冊お金の教養シリーズ 5冊組織マネジメントシリーズ 4冊ビジネス人生論シリーズ 2冊 (アマゾンの電子書籍読み放題に該当しています)http://www.amazon.co.jp/-/e/B00VUO7NIC 記事を見逃したくない人はメルマガへどうぞ!■メルマガに登録する
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